Вриглеи договор: Барови, кровови добијају кућне паузе за порез на имовину
Добродошли у Вриглеивилле: дом светског шампиона Цубса — и неке од најбољих понуда Чикага о порезима на имовину.
Узмите Цасеи Моран'с, један од најпопуларнијих барова у комшилуку који цвета.
Пре две године, проценитељ округа Кук Џозеф Бериос је рекласификовао Кејси Моран из комерцијалне у стамбену имовину након што је њен власник Кевин Килерман направио мали стан изнад шанка. То је драстично смањило Килерманове порезе на имовину за 60 одсто, уштедећи му до сада више од 110.000 долара.
Блок даље, Берриос је на сличан начин класификовао двоспратни бар по имену Траце као стамбену имовину, иако тамошњи бармен каже да на имању нема станова. То је уштедело власницима више од 17.000 долара пореза на имовину ове године.
Породица Рицкеттс, власници Кубса и Вриглеи Фиелда, уштедјела је стотине хиљада долара пореза на 10 стамбених зграда познатих као Вриглеи Роофтопс. Сви су класификовани као стамбена имовина - иако њихова предузећа са трибинама на крововима остварују далеко више прихода од њихових резиденција, показују записи.
У околини Рајли Филда барови и ресторани се такмиче за купце. Али када је реч о порезима на имовину, они функционишу на неуједначеном терену, показало је истраживање веб странице.
Округ Кук је једини округ у Илиноису који мање опорезује резиденцију од комерцијалне имовине. Та пореска олакшица је проширена на хиљаде зграда које обухватају и предузећа и станове, што резултира нижим пореским рачунима за њихове власнике - док приморава остале пореске обвезнике у округу да плаћају више.
Нигде то није очигледније него у Ригливилу, где су власници неких зграда ове године уштедели чак 16.000 долара на порезу на некретнине и чак 175.000 јер имају бар један стан у зградама које су првенствено намењене пословању.
Ово је резултат закона који је одбор округа Кук усвојио пре 17 година на наговор тадашњег процењивача Џејмса Хулихана да да олакшице у погледу пореза на имовину фирмама које послују у излозима широм града и предграђа — првенствено зградама које су т већи од 20.000 квадратних метара и немају више од шест станова.
Они се опорезују на основу 10 процената процењене вредности њихове имовине - исто као и власници било ког бунгалова или куће на два нивоа у Чикагу или предграђу округа Кук. Имовина која је класификована као комерцијална опорезује се са 25 одсто процењене вредности.
То је довело до широко распрострањене неједнакости за власнике некретнина у Вригливилу, где се многи барови опорезују по вишој комерцијалној стопи, у неким случајевима чак и када се суседни бар опорезује по много нижој формули за процену становања.
Сан-Тајмс је испитао порезе на имовину 65 зграда са баровима, ресторанима и другим предузећима у околини Рајли Филда. Проценар је 32 од њих класификовао као стамбене јер обухватају најмање један стан - који чак и не мора да буде заузет да би се зарадила пореска олакшица.
Заједно, те 32 некретнине су ове године платиле порез од 1,6 милиона долара — око 2 милиона долара мање него што би платили да су опорезовани као комерцијална имовина, открио је Сун-Тимес.
Да закон никада није усвојен, мало је вероватно да би власници некретнина платили та пуна 2 милиона долара, јер би несумњиво тврдили да би неки делови њихових зграда требало да буду опорезовани као комерцијални, а други као стамбени. Ипак, те такозване подељене процене донеле би више пореских прихода од тих зграда него што се тренутно плаћају, кажу стручњаци.
Некретнина укључује 13 стамбених зграда дуж авенија Шефилд и Вејвленд где обожаваоци хрле на кровове да гледају игру Кабса. Током протеклих неколико година, породица Рицкеттс је купила 10 таквих зграда, плативши на њих 872.933 долара пореза на имовину ове године — око 1,3 милиона долара мање него што би платили да су класификоване као комерцијалне некретнине.
Зграда на крову са највећим рачуном за порез на имовину је у власништву Џорџа Лукаса, који такође поседује чувени бар Цубби Беар и управља кровним зградама у власништву породице Рицкеттс. Лукас је ове године платио 188.756 долара пореза на свој кров. То је једна од само три кровне зграде које се опорезују као комерцијална имовина, а не стамбена.
Третирање предузећа као куће у пореске сврхе је толико уносно у околини Вриглеи Фиелд-а да многи станодавци штеде више на порезу на имовину него што друга предузећа из суседства морају да плате, укључујући Луис Ауто Репаир, који се налази преко пута стадиона.
Порези аутолимарске радње су се удвостручили у последњих пет година, остављајући власнику Луису Ресендизу много већи порез од многих ужурбаних барова. Сада је у опасности да изгуби своју имовину јер није платио порез у последње две године, дугује више од 78.000 долара компанији из Атланте која је платила његове неплаћене порезе.
Неколико власника некретнина у Вриглеивиллеу би разговарало о диспаритету у порезима на имовину. Био бих се зајебао да сам разговарао с вама“, рекао је један власник предузећа новинару.
Порези на имовину су толико порасли у комшилуку да је Алд. Том Туннеи (44.) каже да савјетује бизнисменима да слиједе његов примјер. Пре неколико година одлучио је да пресели свој ресторан Ен Сатер за пола блока у зграду са становима на спрату како би могао да смањи порезе.
Када разговарам са власницима предузећа, покушао сам да их едукујем о овом питању, каже Туннеи. Питам их: ’Можете ли да поставите стан на спрату?’
Округ Кук има 13.984 некретнина које имају излоге са највише шест станова. Осамдесет посто их је у Чикагу, а 1.087 у граду Лејк Вју, који укључује Рајли Филд.
Процјенитељ нема механизам да провјери постојање станова у тим пословним зградама, иако Берриосов портпарол Том Схаер каже да канцеларија често добија копије закупа, спискова закупнине и других докумената од власника зграда покушавајући да убеде проценитеља да њихова имовина много вреди мање од процена округа.
Лоренс Мсал, председник Грађанске федерације, организације за пореску политику, доводи у питање политику округа о давању пореских олакшица неким власницима комерцијалних некретнина само зато што њихове зграде укључују станове, рекавши да тај потез штети свима осталима.
Сви у пореском округу на крају буду опорезовани по вишој стопи за поклон који је дат неким власницима имовине, каже Мсалл.
Међутим, према уредби округа Кук, Схаер каже да проценитељ нема избора осим да да јефтинију стамбену класификацију било којој пословној имовини која укључује шест станова или мање, под условом да је зграда мања од 20.000 квадратних стопа.
Пете Силвестри, један од комесара округа Кук који је гласао за смањење пореза на имовину на зграде са излозима које такође садрже станове, каже да уредба никада није имала за циљ да даје пореске олакшице баровима или крововима у Вриглеивиллеу. Силвестри, Р-Елмвуд Парк, каже да би окружни одбор требало да преиспита утицај те уредбе.
Да би се то урадило, могла би бити потребна дубља анализа скоро 14.000 некретнина на које то утиче.
Ниједна од ових ствари није била намера, каже Силвестри. Било је то да се помогне мами и поп продавницама које су пропадале. . . да им дају неке олакшице од пореза на имовину како би се такмичили са овим огромним развојем.
Гарантујем вам да нико није подигао кровове или успешне барове, каже комесар, предлажући да округ даје подељене рачуне за порез тако да се пословни простор опорезује више од стамбеног простора.
Килерманов бар је један од ретких предузећа који плаћа мање пореза на имовину него пре пет година, када су Кабси завршили на последњем месту.
Власник неколико барова на северној страни, Килерман је такође имао удео у компанији која продаје пиво у Лоллапалоози. Провео је неколико година покушавајући да смањи порез на имовину Кејсија Морана тако што је поднео жалбе да смањи вредност коју је проценитељ дао на имовину у улици Н. Цларк 3662, за коју округ каже да вреди 1,9 милиона долара.
Његова срећа се променила пре две године када је ангажовао Стивена Перлмана, адвоката за порез на имовину који је, као и многи други адвокати који траже смањење пореза од Бериорсове канцеларије, дао допринос у фонд за кампању проценитеља.
Перлман је Бериосу поднео документе у којима се наводи да је Килерман имао мали стан на врху шанка, простор који је некада био коришћен као дневни боравак власника.
Ти документи показују да је службеница Кејси Морана изнајмила стан за 700 долара месечно - закуп који је Килерману уштедео 51.751 долара пореза на имовину након што је Бериос рекласификовао имовину из комерцијалне у стамбену. Као стамбена некретнина, Килерман је прошле године платио 36.436 долара пореза, али би платио 88.187 долара да је бар остао класификован као комерцијални, показују окружни записи.
Ове године Килерман је платио 39.834 долара уместо 99.586 долара, што је уштеда од 59.752 долара.
Када је новинар посетио стан на трећем спрату куполе бара, жена је отворила врата, рекавши да тамо нико не живи — и да нема стана. Затим је затворила врата.
Килерман је спустио слушалицу новинару. Његов адвокат није узвраћао телефонске позиве.
Блок северно од Кејсија Морана, власници Трацеа, малог двоспратног бара, годинама добијају значајна смањења пореза на имовину јер је имовина класификована као стамбена.
На веб страници процењивача пише да постоје четири стана у згради од 2.922 квадратна метра која се налази на парцели од 2.100 квадратних стопа, иако нема видљивих знакова било каквог стамбеног простора на имању. Такође, бармен је за Сун-Тимес рекао да тамо нема станова.
Власници некретнина, Нејтан Хилдинг и Џејсон Акеман, који воде неколико ресторана у Чикагу, нису узвраћали телефонске позиве. Али њихов адвокат, Питер Исак, каже да у ствари постоји стан на имању.
У задњем делу зграде је мали стан, каже Исак. Био је тамо годинама пре него што га је Траце купио. Не верујем да тамо неко живи.
Ипак, Схаер, портпарол проценитеља, каже да је канцеларија проценитеља одлучила да Траце треба да буде рекласификована у комерцијалну имовину, због чега би њени порези на некретнине порасли са 11.599 долара које су власници платили ове године. Порез на бар би износио 28.998 долара да је имовина ове године имала комерцијалну класификацију.
Захваљујемо вам што сте нам скренули пажњу на ово, каже Схаер. Са 1,85 милиона некретнина у округу Кук, повремено морамо да примамо ову врсту информација.
Након година правних сукоба са власницима станова на крововима дуж Шефилда и Вејвленда, породица Рикетс је почела да откупљује зграде 2015.
Они сада поседују 10 од 13 кровних зграда, плаћајући 64,5 милиона долара за сву имовину и имовину која није у вези са некретнинама, према документима које је процењивачу поднела адвокатска фирма Томаса М. Тулија, бившег процењивача округа Кук који заступа Рикетове породица.
Свих 10 Рицкеттс зграда опорезују се као стамбена имовина, иако документи поднети у округу показују да већина њихових прихода долази од пословних операција, а не од станова.
Послујући под именом Вриглеи Роофтопс, Рицкеттсес је имао приход од карата од 6,4 милиона долара од барова на крову током првих шест месеци 2016. Након плаћања пореза и трошкова, документи показују да су предузећа на крововима имала нето приход од 399.147 долара у првих шест месеци прошле године. године.
Непосредно изнад десног зида игралишта, Рицкеттсес поседују две зграде на 3617 и 3619 Н. Схеффиелд, где је град Чикаго лиценцирао шест станова за изнајмљивање за одмор, а гости морају да плате градску хотелску таксу. Радећи као Инн у Вриглеивиллеу, ноћне цене се крећу између 329 долара за МВП апартман са једном спаваћом собом до 720 долара за Хоме Рун Суите, који спава девет особа.
Иако се зградама управља као хотел са напредним баровима на крову, некретнине су класификоване као стамбене. Тако је породица Рицкеттс ове године платила 161.622 долара пореза на имовину. Да су зграде класификоване као комерцијалне, порески рачуни би били већи од 400.000 долара.
Канцеларија проценитеља није знала да су станови у тим зградама изнајмљени као хотелске собе све док то није питао Сан-Тајмс. На основу прегледа веб странице странке, спровешћемо даљу истрагу у вези са током прихода за ову имовину, каже Схаер.
Портпарол породице Рицкеттс, Деннис Цуллотон, одбио је да разговара о финансијама Вриглеи Роофтопса. Цуллотон напомиње да је издавање за одмор почело под претходним власником и да су све зграде биле класификоване као стамбене када их је породица купила.
Наследили смо све класификације и процене када смо купили зграде у последњих неколико година“, каже Цуллотон. Класификација је на крају на оцењивачу. Да је класификовано као комерцијално, то би било на процени проценитеља. Али постоје и друга питања о томе како би то било зонирано. Зонирано је као стамбено.
Свеукупно, Рикетси су ове године платили 3,5 милиона долара пореза на имовину: 2,2 милиона долара на Вриглеи Фиелд-у; 430.739 долара за нову пословну зграду и парк поред стадиона и 872.933 долара за 10 зграда на крову.
ونڊا شيئر: