Уновчавање на ЦХА — Сун-Тимес/БГА специјални Ватцхдогс извештај
Из свог стана на 49. спрату у Лаке Поинт Товер-у, Дајан Л. Готлиб надгледа империју јавних станова која јој доноси скоро милион долара годишње за станарину коју субвенционише влада.
Готлиб, 55, има растући портфељ станова — од отмјених ископа у небодеру Голд Цоаст до оронулих зграда на Соутх Сиде и Вест Сиде — које изнајмљује десетинама станара чију кирију покрива у потпуности или делимично Управа за становање Чикага.
Зграде укључују трособан стан од цигле у блоку Соутх Хоман из 1600 у Северном Лондлејлу, једном од најсиромашнијих квартова Чикага, који је Готлиб купио пре три године за 30.000 долара након што је имовина отишла у заплену.
Данас она добија више од десетине своје куповне цене сваког месеца — 3.032 долара — за кирију из те зграде, а две трећине тога долази из федералних долара пореза којима управља ЦХА.
Готлиб поседује седам од 30 стамбених зграда у овом блоку, који је затрпан смећем, празним парцелама и кућама са даскама. Њени станари на Соутх Хоману укључују 21 особу која живи у 10 станова уз субвенције за кирију које обезбеђује ЦХА-ов програм ваучера за избор стамбеног простора, познатији као Одељак 8.
Шест њених зграда у Јужном Хоману има историју кршења грађевинских прописа.
То није неуобичајено за станодавце који изнајмљују власницима ваучера ЦХА, према истрази веб-сајта и Удружења за бољу владу која је открила да хиљаде станара ваучера живе у зградама које су инспектори Градске куће у последњих пет година цитирали због кршења кодекса.
Сун-Тимес и БГА су такође открили да, упркос великом плану ЦХА за трансформацију јавног становања, већина од више од 44.000 закупаца ваучера наставља да живи у насељима са високим криминалом и сиромаштвом на јужној и западној страни где већина станара стамбене агенције живела је у данима старих ЦХА небодера.
ЦХА је почела рушити Цабрини-Греен, Роберт Таилор Хомес и друге пројекте пре 16 година, са циљем да помогне људима да пронађу боље стамбене могућности. Од тада је обезбеђивање становања за сиромашне постало индустрија која расте за приватне станодавце који користе државна средства тако што ће задовољити потребе за становањем са ниским приходима.
А највећи станодавац ЦХА је компанија чији су инвеститори гувернер Бруце Раунер.
ПОВЕЗАНА ПРИЧА: Удобан стан, али „комшилук је невоља“
ПОВЕЗАНА ПРИЧА: Станари ЦХА су дрхтали све док град није тужио станодавце због врућине
Од 2000. године дошло је до пада броја људи који живе у зградама у власништву ЦХА за 40 посто — и пораста броја сиромашних који живе у приватним становима и кућама изнајмљених уз помоћ ваучера за 40 посто.
Четири од сваких 10 закупаца ваучера живе у зградама које су имале најмање једно кршење кодекса у протеклих пет година, открили су Сун-Тимес и БГА. Неки од цитата су издати док су зграде биле празне, али су се многе догодиле док су станари ЦХА живели у њима.
Проблеми су се кретали од непостојања топлоте, преко проблема са глодарима и структуралним проблемима, до мањих проблема као што су власници неуспеха да објаве своја имена и адресе или оне компаније за управљање на зградама.
РАНИЈЕ ПРИЧЕ
Подела јавних станова у Чикагу — 13. март 2016
Како функционише програм помоћи при избору становања — 13. март 2016
Платили сте да их изградите, сада плаћате да их дате у закуп — 14. март 2016
Емануел критикује ЦХА програм ваучера јер је политика „пошла наопако“ — 16. март 2016.
ЦХА креће у одузимање помоћи осумњиченом за убиство у теретани — 20. март 2016.
Одељење за зграде Чикага не обавештава редовно ЦХА о кршењу кодекса.
Град и ЦХА раде на координацији информација и развоју процеса који ће се бавити информацијама о кршењу грађевинских кодова када је то потребно, каже Молли Сулливан, портпарол ЦХА. ЦХА добија обавештење од града када су прекршаји толико озбиљни да захтевају . . . станари да се напусте.
Према евиденцији ЦХА, приватним станодавцима се плаћа више од 560 милиона долара годишње за ваучерска домаћинства. Више од 76 одсто од тога — 430 милиона долара — покрива ЦХА користећи новац федералног Одељења за становање и урбани развој.
***
Гари Р. Царлсон је међу станодавцима са највише јединица у програму ваучера за становање.
Звали су ме господаром сиротиње, каже Карлсон. То није баш лепо за мене. Све што се јавности не допада, ми смо сиротињски господари.
Карлсон, 64, бивши аутомеханичар, почео је да купује стамбене зграде на северозападној страни раних 1980-их. Данас поседује око 60 зграда са више од 500 станова у и око парка Албани и Ирвинг парка.
Карлсон зарађује 364.150 долара месечно од изнајмљивања 333 стана за 627 власника ЦХА ваучера, показују записи. ЦХА покрива 75 одсто његових кирија, које се крећу од 820 до 1.550 долара месечно.
Током протеклих пет година, градски инспектори су открили 589 кршења кодекса у 47 Царлсонових зграда у којима живе станари ЦХА. Већина кршења - укључујући наводе за глодаре, жохаре и недостатак детектора дима - брзо је решена.
Не изнајмљујем смеће, каже Карлсон. Нећете видети никакве гранитне плоче или ђакузи у мојим зградама. Али нећете видети ни јадност.
Нико не заслужује да живи у подстандардним или опасним условима, такве ствари.
Карлсон каже да је фрустриран ЦХА, која плаћа две компаније да управљају програмом ваучера.
Немамо интеракцију са ЦХА, каже Царлсон. Ниједан. Нула. Нема риме или разлога како они одређују кирију.
Карлсон — који је од 2001. зарадио 9.250 долара у политичким доприносима, углавном Алду. Маргарет Лаурино (39.) — управља својим становима са малим особљем. Карлсон поставља сопствена правила за своје станаре. Кључни међу њима: Он инсистира да посети потенцијалне станаре пре него што им изнајми.
Нема посете кући, нема станарине, каже он. Ако се не осећате пријатно, немојте им изнајмити.''
А Царлсон се не плаши да избаци проблематичне станаре. Прошле године је тужио да исели 17 својих станара, од којих је половина ваучера.
Морате да плаћате кирију на време и живите у миру, каже он. Не волим да полиција долази у моје зграде.
Понекад, власници ЦХА ваучера имају више људи који живе у стану него што је овлашћено, каже Карлсон - често дечко остаје са женом која има ваучер. Он има име за момке.
Увек ће лагати јер ће постојати „мушки љубимац“, каже Карлсон. Имате посла са свим врстама људи - лудима, лењима.
Ипак, каже, сви они заслужују место за живот.
***
Усред слома стамбеног тржишта и три године након што су продали онлајн компанију за кредите за милионе долара, Стив Џонг и Ал Голдштајн - технолошки предузетници из Чикага - основали су Пангеа Пропертиес и почели да купују стотине зграда у невољи на јужној и западној страни .
Не купујемо лоше зграде ту и тамо, каже Јоунг, главни извршни директор компаније. Купујемо цео блок.
Пангеа, међу чијим инвеститорима је и Раунер, поседује и управља са више од 8.000 станова у Чикагу и предграђима — од којих су 1.200 изнајмили власници ЦХА ваучера чија домаћинства имају укупно 2.111 људи, од јануара.
Највећи станодавац у програму ваучера, Пангеа прикупља скоро 1,1 милион долара месечно од закупаца ваучера, при чему ЦХА покрива 77 одсто тога.
Наша мисија је била да обезбедимо улагања у недовољно опслуживане четврти, каже Јоунг. Дакле, по дефиницији, бићемо привлачни за клијентелу Секције 8.
Типичан стан у згради Пангеа изнајмљује се за око 800 долара, према Јоунгу, који описује имовину компаније као становање за радну снагу.
Током протеклих пет година, градски грађевински инспектори су открили 3.597 кршења кодекса на 300 адреса које Пангеа сада изнајмљује закупцима ваучера.
Јоунг каже да Пангеа често купује зграде које имају проблеме, а затим их поправља.
За решавање кршења кодекса и притужби станара, компанија има сопствени позивни центар, систем за анализу података и екипе.
Показујући имања Пангеа на јужној обали, Јоунг истиче нове сигурносне камере у двориштима, бесплатан бежични интернет за станаре, свежу боју и контакт информације за његову компанију које су постављене у предворјима како би станари знали где да се обрате са притужбама. Пангеа такође има канцеларије у шест различитих зона у граду.
Наши становници тачно знају где да нас нађу, каже он. Не долазимо једном месечно да наплатимо кирију.
Од 2008. Пангеа, Јоунг и чланови одбора компаније дали су доприносе кампањи у укупном износу од више од 59.000 долара у локалним и државним тркама, укључујући 19.000 долара градоначелнику Рахму Емануелу, 11.000 долара Алду. Мишел Харис и њена демократска организација 8тх Вард и 6.300 долара Раунеру.
Дајем на обе стране пролаза, каже Јоунг, онима који побољшавају животе људи у Илиноису.
Раунер поседује акције вредне више од 5.000 долара у Пангеи и остварио је приход већи од 1.200 долара у 2014, према финансијској изјави коју је гувернер поднео прошлог маја.
Гувернеров удео у Пангеи је мањи од 5 одсто, каже Раунеров секретар за штампу Ленс Тровер. Он је одувек био мали, пасивни инвеститор и никада није био укључен у управљање или рад компаније, каже Тровер.
***
ЦХА добије у просеку 570 притужби месечно од својих више од 44.000 власника ваучера, каже Саливан.
Те притужбе се односе на ЦВР Ассоциатес из Тампе, Флорида, једну од две компаније са којима ЦХА има уговор за вођење програма ваучера.
Прошле године, ЦВР је наплатио ЦХА 16,7 милиона долара за администрацију програма ваучера у поштанским бројевима који се крећу у луку од Роџерс Парка до Беверлија. То укључује инспекцију станова, потврђивање прихода станара, вођење кол центра и маркетинг програма.
Друга компанија, Нан МцКаи & Ассоциатес из Ел Цајона, Калифорнија, наплатила је агенцији 10,3 милиона долара за надгледање ваучера на Вест Сиде, Нортхвест Сиде и Соутхвест Сиде, као и за управљање листом чекања широм града за програм.
Други извођач радова — Сцреенинг Репортс Инц., из Воод Далеа — прегледа кредитне историје и спроводи криминалистичке провере станара. ЦХА је прошле јесени дала компанији трогодишњи уговор вредан 2,4 милиона долара. Ти извештаји се не деле са станодавцима.
Током протекле четири године, ЦХА је такође платила још два ентитета — компанији и непрофитној организацији — скоро 4,1 милион долара да помогне 1.115 власника ваучера да изнајме куће у насељима са ниским сиромаштвом, где мање од 5 одсто становништва живи у субвенционисаном становању. Ове области могућности укључују центар града, Линколн парк и друга насеља са средњим и вишим приходима.
Хоусинг Оппортунитиес Унлимитед из Бостона је добио скоро 1,1 милион долара за пружање услуга саветовања о мобилности између јула 2012. и краја 2014. године, када су званичници ЦХА утврдили да није испунила циљеве уговора.
Хоусинг Цхоице Партнерс оф Иллиноис, непрофитна организација, плаћена је скоро 3 милиона долара од јула 2012. године и премашила је своје циљеве за услуге мобилности, каже Саливан.
Његове дужности укључују накнадне посете станарима и промовисање програма уштеде пореза на имовину за станодавце у областима могућности. Тај програм, којим управља канцеларија службеника округа Кук, обично штеди станодавцима између неколико стотина и неколико хиљада долара пореза на имовину.
Пре две године, ЦХА се нашла на удару критике због плаћања екстравагантних закупнина - чак 57.600 долара годишње - за закуп ових подручја могућности и пристала је да смањи те закупнине на пола. Прошле године, ХУД је разбио програм, позивајући ЦХА да га оконча у року од годину дана.
ЦХА каже да постепено укида најскупље од тих уговора о изузећу до пролећа 2018.
***
Готлиб је међу станодавцима који зарађују изузетне кирије.
Купила је пет станова у улици Е. Цхестнут 21, у близини Ватер Товер Плаце-а, 1990-их за укупно 532.500 долара.
Власници ЦХА ваучера изнајмљују те станове — од којих су три у програму закупа изузетака — уз укупну месечну закупнину од 10.169 долара. ЦХА плаћа 90 посто тога.
Удружење станова у згради на Кестену тужило је Готлиб због тога што није платила више од 50.000 долара месечне процене за четири стана које је дала у закуп станарима ЦХА, показују судски записи. Судија је пресудио против ње у сваком случају, последњи пут у децембру.
Све у свему, Готлиб прикупља укупно 81.078 долара месечно за закуп за издавање 68 станова, кондоминијума и кућа власницима ваучера чија домаћинства имају укупно 190 људи, показују записи. ЦХА плаћа 80 посто од тога.
Само у протеклој години купила је 11 кућа и зграда, највише у Северном Лондлејлу и Роузленду. Седам од тих некретнина коштало ју је мање од 20.000 долара свака.
Свиђа ми се област Лондејл, каже Готлиб. Мислим да ће се то вратити.
Готлиб такође управља имовином за друге станодавце. Државни регулатори су 2014. суспендовали њену дозволу за некретнине, рекавши да је наплатила четворомесечну кирију од ЦХА, али није успела да преда тај новац власнику зграде. Готлиб је прошлог лета пристала да јој се дозвола стави на две године, чиме је суспендована.
Током протеклих пет година, градски грађевински инспектори су издали 342 кршења кодекса на 22 њене некретнине које су закупци изнајмљивали са ЦХА ваучерима.
Прошлог лета, судија јој је наложио да плати 10.560 долара након што су је градски инспектори навели да има искривљени зид од цигле, труле прозорске оквире, распаднути димњак и друга кршења кодекса у троспратној згради у 1600 блоку у Јужном Хоману која има два ваучера. станари. Тај случај је у току од јула 2014. године.
Готлиб истиче да су извођачи ЦХА прегледали сваку зграду са станарима ваучера и сматрали је безбедном.
Проверавају различите ствари, различите смернице, каже Готтлиеб о одељењу за зграде и инспекторима ЦХА. Закупац ЦХА је могао бити тамо неколико година, а град изађе и нађе да нешто није у реду.
На сваком имању можете пронаћи кршење закона о граду.
Мик Думке, Тим Новак и Цхрис Фусцо су репортери Сун-Тимеса. Бретт Цхасе је истражитељ са Удружење за бољу власт.
Допринос: Уредник Лабораторије за извештавање података Дарнелл Литтле
ونڊا شيئر: